Kiedy i jak wypowiedzieć umowę najmu? Porady dla wynajmującego.

Kiedy i jak wypowiedzieć umowę najmu? Porady dla wynajmującego.

Kiedy właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?

Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu tylko w przypadkach i w sposób wskazany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej będzie nazywana: „Ustawa” lub „Ustawa o ochronie lokatorów”).

Forma wypowiedzenia umowy

Pamiętaj: jako wynajmujący masz obowiązek wypowiedzieć umowę na piśmie. Brak zachowania tej formy będzie powodował nieważność dokonanego wypowiedzenia. Ponadto wypowiedzenie powinno zawierać przyczynę wypowiedzenia. Jeśli nie wskażesz jaka była przyczyna – Twoje wypowiedzenie może być nieważne.

Mam w umowie zapis o możliwości wypowiedzenia umowy najemcy bez okresu wypowiedzenia. Czy jako wynajmujący mogę z niego skorzystać?

 Niestety nie. Taki zapis będzie bezskuteczny wobec lokatora. Wypowiedzenie umowy może nastąpić tylko w wypadkach wskazanych w ustawie. Jakie to przypadki – przeczytasz poniżej.

Możliwość wypowiedzenia umowy z 1 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Termin liczony jest na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przykładowo: jeśli wynajmujący złoży wypowiedzenie 15 czerwca 2020, to miesięczny termin wypowiedzenia zaczyna biec dopiero od 1 lipca 2020.

 Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę, jeżeli lokator:

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku

 Inne przypadki możliwości wypowiedzenia.

Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

  1. sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
  2. miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Tutaj pamiętać należy, że nie wystarczy, aby lokator posiadał tytuł prawny do innego lokalu. Lokator musi mieć faktyczną możliwość zamieszkania w drugim lokalu. Jeśli np. drugi lokal najemcy jest wynajmowany, a umowy nie można wypowiedzieć w pożądanym terminie – przesłanka wypowiedzenia z miesięcznym terminem nie zostanie spełniona.

 Wypowiedzenie kiedy właściciel chce zamieszkać w wynajętym mieszkaniu.

  1. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
  2. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

 Chcę wypowiedzieć umowę, ale nie zachodzą żadne z przesłanek opisanych w ustawie.

Jeśli próbowałeś się dogadać z najemcą co do warunków i terminu rozwiązania umowy, ale rozmowy nie zakończyły się pomyślnie – masz możliwość z ważnych przyczyn (innych niż wskazane powyżej) wytoczyć powództwo o rozwiązanie umowy i nakazanie opróżnienia lokalu.

Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu zachodzą przede wszystkim wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a jednocześnie nie jest niezbędny najemcy.

***

Powyższe nie stanowi porady prawnej. Autor Bloga nie odpowiada za jakąkolwiek szkodę wyrządzoną w związku zastosowaniem lub niezastosowaniem się do przekazanej na Blogu treści. Jeśli chcesz uzyskać poradę prawną – napisz lub zadzwoń. Możesz skorzystać też z formularza

Skomentuj

Dodaj komentarz