Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości

Czym jest wada nieruchomości?

Wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników (por. C. G., H. A. Definicja wady budowlanej, „Inżynier budownictwa”, marzec 2006 r.).

Stosownie do art. 556 (1) kodeksu cywilnego wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi niezależna od poniesienia szkody

Zgodnie z dotychczasową praktyką orzeczniczą, przyjmuje się, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno – techniczne[1].

Najczęściej spotykane wady nieruchomości:

  • brak właściwej ochrony (izolacji) przeciwwilgociowej i przeciwwodnej
  • krzywe ściany lub podłogi
  • niezgodności powierzchni nieruchomości z deklarowaną przez sprzedającego w akcie notarialnym
  • nieprawidłowo wykonana stolarka okienna
  • niezapewnienie ciągłości izolacji pionowych i poziomych
  • niespełniająca swoich funkcji instalacja wentylacyjna
  • niesprawna instalacja elektryczna

Ile czasu mam na zgłoszenie wady?

W przypadku nieruchomości, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.

Jakie roszczenia przysługują kupującemu?

W ramach kupującemu rękojmi przysługują co do zasady, alternatywnie cztery uprawnienia, których wybór należy do kupującego:

uprawnienie do żądania obniżenia ceny,

uprawnienie do odstąpienia od umowy,

żądanie wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad,

żądanie usunięcia wady rzeczy.

Możliwość skorzystania z każdego z tych uprawnień może jednak podlegać pewnym ograniczeniom. Mogą to być ograniczenia naturalne (np. naprawienie wady nie będzie możliwe, jeżeli jest ona nieusuwalna) albo ograniczenia prawne, związane z interesem sprzedawcy. Niekiedy też, realizacja jednych uprawnień wyłącza stosowanie drugich.

Wada ukryta, a rękojmia

Stosownie do art. 557. § 1 kc, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. W orzecznictwie Sądu Najwyższego[2] przyjmuje się, że aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był o niej wiedzieć. Zatem jeśli  wady nie były widoczne tzw. „gołym okiem”, to co do zasady stanowią wady ukryte.

Brak winy sprzedawcy, a odpowiedzialność.

 Odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy jest oparta na zasadzie ryzyka. Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego jest wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Nie ma zatem żadnego znaczenia przy rozpoznawaniu tego rodzaju spraw, czy sprzedawca ponosi winę za stan przedmiotu zakupu, czy też takowej nie można mu przypisać.

[1] Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., LEX nr 483295).

[2] wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2000 r., V CKN 66/00).

***

Powyższe nie stanowi porady prawnej. Autor Bloga nie odpowiada za jakąkolwiek szkodę wyrządzoną w związku zastosowaniem lub niezastosowaniem się do przekazanej na Blogu treści. Jeśli chcesz uzyskać poradę prawną – napisz lub zadzwoń. Skorzystaj też z formularza.

Skomentuj

Dodaj komentarz