Umowa przedwstępna – czym jest i na co zwracać uwagę

Umowa przedwstępna – czym jest i na co zwracać uwagę

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. Pamiętać należy, że umowa przedwstępna będzie ważna tylko wtedy, gdy będzie określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Mowa tu o tzw. essentialia negotii, czyli elementach umowy, bez których ta umowa staje się nieważna.

Przykładowo: dla umowy sprzedaży będzie to: przeniesienie własności rzeczy na kupującego i wydanie mu rzeczy przez sprzedawcę oraz odebranie rzeczy i zapłata ceny przez kupującego.

Forma umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, nawet gdy szczególna forma jest wymagana dla umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że umowa przedwstępna dla swojej ważności nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego nawet w przypadku, gdy przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości. Pamiętać jednak należy, że jeśli umowa przedwstępna zawarta jest w takiej formie, w jakiej powinna być zawarta umowa przyrzeczona, daje prawo każdej ze stron żądania zawarcia umowy przyrzeczonej  się przed sądem.  Brak zachowania tej formy powoduje, że stronom przysługuje jedynie roszczenie o naprawienie szkody, którą dana strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Przykład: umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta w tej właśnie formie, a jedna ze stron odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, druga z nich może żądać, aby sąd przeniósł na nią własności nieruchomości. Natomiast jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej, a jedna ze stron odmówi zawarcia umowy, druga będzie mogła żądać tylko odszkodowania.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

W sytuacji, gdy termin w ciągu którego, umowa przyrzeczona ma zostać zawarta, nie został oznaczony, wówczas umowa ta powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Natomiast, jeśli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Pamiętać należy, że jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można wówczas żądać jej zawarcia.

Zabezpieczenia umowy – zaliczka i zadatek.

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, a także mogą zastrzec zadatek lub karę umowną.

Ważne: zaliczka nie zabezpiecza w żaden sposób roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wpłata zaliczki oznacza jedynie, że jedna strona wpłaca drugiej, z wyprzedzeniem część ceny. W sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – niezależnie z jakich powodów i z czyjej winy – zaliczka podlega zwrotowi.

Zadatek.

Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Przykład: Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania. W umowie określiły wpłatę zadatku. Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego, wówczas sprzedawca może zachować dla siebie cały zadatek. Jeśli natomiast, to sprzedawca uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, wówczas kupujący może żądać wypłaty dwukrotności zadatku.

Skomentuj

Dodaj komentarz