Wypowiedzenie najmu w trybie natychmiastowym to rozwiązanie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Najemca może tak wypowiedzieć najem, gdy lokal ma wady uniemożliwiające używanie, których wynajmujący nie usunął, albo wady zagrażające zdrowiu (art. 664 § 2 i art. 682 k.c.). Wynajmujący może to zrobić przy zaległościach w czynszu, niszczeniu rzeczy i rażącym naruszaniu porządku domowego. Przy najmie mieszkania właściciela obowiązują jednak dodatkowe ograniczenia.
W pigułce
- Tryb natychmiastowy to wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia. Umowa kończy się z chwilą skutecznego oświadczenia.
- Najemca może tak wypowiedzieć najem z powodu poważnych wad lokalu. Gdy uniemożliwiają używanie i nie zostały usunięte.
- Wady zagrażające zdrowiu dają to prawo zawsze. Nawet gdy najemca wiedział o nich przy podpisaniu umowy.
- O wadzie trzeba zawiadomić wynajmującego. I dać mu czas na naprawę.
- Wynajmujący może wypowiedzieć natychmiast przy zaległościach, niszczeniu lokalu i rażącym naruszaniu porządku domowego.
- Przy najmie mieszkania właściciel nie wypowie umowy z dnia na dzień. Obowiązuje go co najmniej miesiąc i forma pisemna.
- Wadę i jej skutki musi udowodnić najemca.
- Przy mniejszych wadach zostaje obniżka czynszu albo naprawa na koszt wynajmującego.
Co oznacza tryb natychmiastowy
Kodeks cywilny mówi o wypowiedzeniu najmu „bez zachowania terminów wypowiedzenia”. Umowa kończy się z dniem skutecznego złożenia oświadczenia, a nie po upływie miesiąca czy trzech miesięcy. Oświadczenie jest złożone, gdy dotarło do drugiej strony tak, że mogła się zapoznać z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.).
| Kto wypowiada | Przyczyna | Przepis |
|---|---|---|
| Najemca | Wady uniemożliwiające używanie, istniejące przy wydaniu, nieusunięte mimo zawiadomienia albo nieusuwalne. | art. 664 § 2 k.c. |
| Najemca | Wady lokalu zagrażające zdrowiu najemcy, domowników lub zatrudnionych. | art. 682 k.c. |
| Wynajmujący | Używanie rzeczy sprzecznie z umową mimo upomnienia albo zaniedbanie grożące jej utratą lub uszkodzeniem. | art. 667 § 2 k.c. |
| Wynajmujący | Zwłoka z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Przy lokalu po pisemnym uprzedzeniu i miesięcznym terminie dodatkowym. | art. 672 i 687 k.c. |
| Wynajmujący | Rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego. | art. 685 k.c. |
| Właściciel mieszkania | Tylko przyczyny z ustawy, na przykład zaległość za trzy pełne okresy płatności albo podnajem bez zgody. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca, na piśmie i z podaniem przyczyny. | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
Kiedy najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia w trzech sytuacjach opisanych w art. 664 § 2 k.c.
- Lokal miał wady już przy wydaniu, a wady uniemożliwiają używanie przewidziane w umowie.
- Wady powstały później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie.
- Wad nie da się usunąć.
To uprawnienie nie przysługuje najemcy, który w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 664 § 3 k.c.). Umowa może też przewidywać dodatkowe przypadki wypowiedzenia.
Wady zagrażające zdrowiu
Jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet gdy wiedział o wadach przy podpisaniu umowy (art. 682 k.c.). Może tak być na przykład przy silnym zawilgoceniu i zagrzybieniu albo zagrożeniu zawaleniem się sufitu czy ściany.
Zawiadomienie wynajmującego
Gdy w czasie najmu potrzebna jest naprawa obciążająca wynajmującego, najemca powinien niezwłocznie go zawiadomić (art. 666 § 2 k.c.). Przy wadach, które powstały w czasie najmu, wypowiedzenie jest możliwe dopiero wtedy, gdy wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie.
Uwaga. W razie sporu to najemca musi udowodnić wadę i to, że uniemożliwia używanie lokalu (art. 6 k.c.). Samo oświadczenie nie wystarczy. Warto mieć zdjęcia, pisma do wynajmującego i dowód ich doręczenia.
Gdy wady są mniejsze. Obniżka czynszu i naprawy
Jeżeli wady tylko ograniczają przydatność lokalu, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 § 1 k.c.). Nie dotyczy to wad, o których wiedział przy zawarciu umowy (art. 664 § 3 k.c.).
Gdy lokal wymaga napraw obciążających wynajmującego, bez których nie nadaje się do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć mu odpowiedni termin. Po jego bezskutecznym upływie może wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego (art. 663 k.c.).
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć najem natychmiast
- Najemca używa rzeczy sprzecznie z umową lub jej przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje albo zaniedbuje ją tak, że grozi jej utrata lub uszkodzenie (art. 667 § 2 k.c.).
- Najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności (art. 672 k.c.). Przy najmie lokalu wynajmujący musi najpierw uprzedzić najemcę na piśmie i dać mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty (art. 687 k.c.).
- Najemca lokalu rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy albo swoim zachowaniem utrudnia korzystanie z innych lokali w budynku (art. 685 k.c.).
Najem mieszkania. Ochrona lokatora
Przy najmie lokalu mieszkalnego obowiązuje ustawa o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn wskazanych w ustawie. Wypowiedzenie musi być na piśmie pod rygorem nieważności i określać przyczynę (art. 11 ust. 1). Następuje nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2).
Przy zaległościach ustawa wymaga zwłoki za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty (art. 11 ust. 2 pkt 2). Te zasady stosuje się także do najmu okazjonalnego (art. 19e ustawy). Więcej o odzyskiwaniu należności przeczytasz w artykule „Zaległy czynsz. Ile czasu na dochodzenie”.
Umowa na czas określony
Najem na czas oznaczony można zwykłym trybem wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Przepisy o wypowiedzeniu bez zachowania terminów, opisane wyżej, nie rozróżniają najmu na czas oznaczony i nieoznaczony. Więcej w artykule „Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony”.
Co po wypowiedzeniu
Po rozwiązaniu umowy najemca zwraca lokal. Roszczenia wynajmującego o naprawienie szkód w lokalu oraz roszczenia najemcy o zwrot nakładów i nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 k.c.).
Kto zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego, płaci właścicielowi co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać (art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). O tym, kiedy możliwa jest eksmisja, piszemy w artykule „Eksmisja. Kogo i kiedy można eksmitować”.
Najczęstsze błędy
- Wyprowadzka bez zawiadomienia wynajmującego o wadzie, która powstała w czasie najmu.
- Brak dowodów wady, na przykład zdjęć i korespondencji z wynajmującym.
- Powoływanie się na wady znane przy podpisaniu umowy, gdy nie zagrażają zdrowiu.
- Wypowiedzenie najmu mieszkania przez właściciela z dnia na dzień albo bez formy pisemnej.
- Wypowiedzenie z powodu zaległości bez pisemnego uprzedzenia i dodatkowego terminu do zapłaty.
Tak, ale tylko w przypadkach z ustawy lub umowy. Najczęściej chodzi o wady lokalu, które uniemożliwiają używanie i nie zostały usunięte, albo wady zagrażające zdrowiu (art. 664 § 2 i art. 682 k.c.).
Może, jeżeli zagrzybienie zagraża zdrowiu najemcy lub domowników. Wtedy najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, nawet jeśli wiedział o wadzie przy podpisaniu umowy (art. 682 k.c.). Trzeba to jednak umieć wykazać.
Nie. Przy najmie mieszkania właściciel wypowiada umowę na piśmie, z podaniem przyczyny, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Wypowiedzenie najmu mieszkania przez właściciela musi być na piśmie pod rygorem nieważności (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Najemcy także warto złożyć oświadczenie na piśmie i zachować dowód doręczenia.
Gdy druga strona kwestionuje wypowiedzenie, gdy chcesz wyprowadzić się z powodu wad lokalu albo gdy najemca nie chce opuścić mieszkania po rozwiązaniu umowy.
Krótka odpowiedź na pytanie kosztuje 59 zł. Porada z analizą krótkiego dokumentu, na przykład wezwania, mandatu albo wyroku, kosztuje 99 zł.
Chcesz zakończyć najem bez okresu wypowiedzenia?
Opisz sytuację w formularzu. Ocenimy, czy masz podstawę do natychmiastowego wypowiedzenia i jak je złożyć.
Podstawa prawna
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795): art. 6, art. 61, art. 663, art. 664, art. 666, art. 667, art. 672, art. 673, art. 677, art. 682, art. 685, art. 687
- ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.): art. 11, art. 18, art. 19e
- Stan prawny na 6 października 2026 r.
Redakcja Proste Prawo 24
Portal prawny Proste Prawo 24. Wyjaśniamy przepisy na przykładach z praktyki. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
biuro@prosteprawo24.pl