Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego mieszkanie jest możliwe tylko z przyczyn wymienionych w ustawie, jeżeli lokator płaci za używanie lokalu (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wypowiedzenie musi być pod rygorem nieważności złożone na piśmie i wskazywać przyczynę. Przy zaległościach w czynszu właściciel musi najpierw pisemnie uprzedzić lokatora i wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc na zapłatę.
W pigułce
- Wynajmujący mieszkanie może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn ustawowych. Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
- Wypowiedzenie musi być na piśmie i podawać przyczynę. Inaczej jest nieważne.
- Zapisy w umowie mniej korzystne dla lokatora są nieskuteczne. Na przykład wypowiedzenie bez okresu wypowiedzenia.
- Zaległości za trzy okresy to podstawa wypowiedzenia. Po pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesiącu.
- Gdy właściciel chce sam zamieszkać, terminy są długie. Pół roku albo 3 lata.
- Z innych ważnych przyczyn można iść do sądu. Powództwo o rozwiązanie najmu.
Forma wypowiedzenia
Wypowiedzenie trzeba złożyć na piśmie i wskazać w nim przyczynę. Wypowiedzenie ustne, SMS-em albo bez przyczyny jest nieważne. Zapis w umowie, który pozwala wynajmującemu wypowiedzieć najem bez okresu wypowiedzenia albo z innych przyczyn niż ustawowe, jest wobec lokatora nieskuteczny.
Wypowiedzenie z miesięcznym terminem
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator (art. 11 ust. 2) zrobił jedną z rzeczy wymienionych poniżej.
- mimo pisemnego upomnienia używa lokalu niezgodnie z umową, dopuszcza do szkód, niszczy urządzenia wspólne albo rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy,
- zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, mimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty,
- wynajął, podnajął albo oddał lokal do używania bez pisemnej zgody właściciela,
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia z powodu rozbiórki lub remontu budynku.
Przykład. Najemca nie płaci czynszu od trzech miesięcy. Właściciel najpierw wysyła pismo z uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia i wyznacza dodatkowy miesiąc na zapłatę. Dopiero gdy ten termin minie bez zapłaty, może skutecznie wypowiedzieć najem.
Inne przypadki wypowiedzenia
- Sześć miesięcy, gdy najemca nie mieszka w lokalu dłużej niż 12 miesięcy (art. 11 ust. 3 pkt 1).
- Miesiąc, na koniec miesiąca, gdy lokator ma tytuł do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości i może w nim zamieszkać, a lokal ten spełnia warunki lokalu zamiennego (art. 11 ust. 3 pkt 2). Sam tytuł nie wystarczy, lokator musi mieć faktyczną możliwość zamieszkania.
Gdy właściciel chce sam zamieszkać
- Pół roku naprzód, jeżeli lokator ma gdzie zamieszkać w warunkach lokalu zamiennego albo właściciel dostarczy mu lokal zamienny (art. 11 ust. 4).
- Trzy lata naprzód, jeżeli właściciel nie dostarcza lokalu zamiennego, a lokator nie ma innego lokalu (art. 11 ust. 5).
Gdy żadna przyczyna ustawowa nie zachodzi
Z ważnych przyczyn innych niż ustawowe właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie porozumiały się co do warunków i terminu rozwiązania umowy (art. 11 ust. 10). Czy przyczyna jest ważna, ocenia sąd w konkretnej sprawie.
Nasze stanowisko. Najczęstszy błąd to wypowiedzenie przy zaległościach bez wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca na zapłatę. Takie wypowiedzenie jest bezskuteczne i cała procedura zaczyna się od nowa.
Najem zawarty na czas określony rządzi się dodatkowymi zasadami. Piszemy o tym w artykule wypowiedzenie umowy najmu na czas określony.
Najczęstsze pytania
Nie. Wypowiedzenie musi być na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę.
Przy zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności, po pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesiącu na zapłatę.
Wobec lokatora jest nieskuteczny. Obowiązują przyczyny i terminy z ustawy.
Pół roku, jeżeli lokator ma gdzie zamieszkać, albo 3 lata, jeżeli nie ma.
Krótka odpowiedź na pytanie kosztuje 59 zł. Porada z analizą krótkiego dokumentu, na przykład wezwania, mandatu albo wyroku, kosztuje 99 zł.
Chcesz wypowiedzieć najem mieszkania?
Prześlij umowę i opisz sytuację. Sprawdzimy, czy wypowiedzenie będzie skuteczne.
Podstawa prawna
- ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 11
- Stan prawny na 5 października 2026 r.
Redakcja Proste Prawo 24
Portal prawny Proste Prawo 24. Wyjaśniamy przepisy na przykładach z praktyki. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
biuro@prosteprawo24.pl