Rękojmia za wady nieruchomości obejmuje wady fizyczne stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia wydania mieszkania albo domu kupującemu (art. 568 § 1 k.c.). Kupujący może żądać usunięcia wady, obniżenia ceny albo odstąpić od umowy, chyba że wada jest nieistotna. Sprzedawca odpowiada niezależnie od winy, ale rękojmia nie przysługuje, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
W pigułce
- Sprzedawca odpowiada za wady stwierdzone w ciągu 5 lat. Od wydania nieruchomości.
- Wada to niezgodność z umową. Na przykład brak obiecanych właściwości.
- Wina sprzedawcy nie ma znaczenia. Odpowiada on na zasadzie ryzyka.
- Kupujący może żądać naprawy, obniżenia ceny albo odstąpić od umowy.
- Przy wadzie nieistotnej odstąpić nie można.
- Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się po roku od jej stwierdzenia. Konsumenta chroni dłuższy termin.
- Wiedza kupującego o wadzie wyłącza rękojmię. Liczy się rzeczywista wiedza.
- Podstępne zatajenie wady wydłuża odpowiedzialność.
Czym jest wada nieruchomości
Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową (art. 556¹ § 1 k.c.). Tak jest między innymi wtedy, gdy nieruchomość nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na swoje przeznaczenie, nie ma właściwości obiecanych przez sprzedawcę albo została wydana w stanie niezupełnym.
- brak właściwej izolacji przeciwwilgociowej i przeciwwodnej,
- krzywe ściany lub podłogi,
- powierzchnia mniejsza niż wskazana w umowie,
- wadliwie wykonana stolarka okienna,
- niesprawna wentylacja albo instalacja elektryczna.
Sprzedawca odpowiada za wady, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynikły z przyczyny tkwiącej wtedy w nieruchomości (art. 559 k.c.). Odpowiedzialność nie zależy od winy sprzedawcy.
Jakie prawa ma kupujący
- Żądanie usunięcia wady albo wymiany rzeczy (art. 561 § 1 k.c.).
- Obniżenie ceny proporcjonalnie do spadku wartości (art. 560 § 1 i 3 k.c.).
- Odstąpienie od umowy, chyba że wada jest nieistotna (art. 560 § 4 k.c.).
Sprzedawca może uniknąć obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, jeżeli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunie wadę. To ograniczenie nie działa, gdy sprzedawca już raz naprawiał rzecz albo nie usunął wady (art. 560 § 1 k.c.).
Ile czasu ma kupujący
- Pięć lat na stwierdzenie wady, liczone od dnia wydania nieruchomości (art. 568 § 1 k.c.).
- Rok na dochodzenie usunięcia wady, liczony od dnia jej stwierdzenia. Gdy kupującym jest konsument, termin nie może skończyć się przed upływem pięciu lat od wydania (art. 568 § 2 k.c.).
- W tych samych terminach można złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy (art. 568 § 3 k.c.).
Jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, upływ terminu na jej stwierdzenie nie wyłącza uprawnień kupującego (art. 568 § 6 k.c.).
Kiedy rękojmia nie przysługuje
Sprzedawca jest zwolniony z rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 k.c.). Liczy się rzeczywista wiedza, a nie to, czy kupujący powinien był wadę zauważyć (wyrok SN z 29 czerwca 2000 r., V CKN 66/00). Wady niewidoczne przy zwykłych oględzinach są więc co do zasady objęte rękojmią.
Nasze stanowisko. Wadę trzeba udokumentować od razu, najlepiej zdjęciami, protokołem i opinią fachowca. Zawiadomienie sprzedawcy warto wysłać na piśmie, z opisem wady i wyborem uprawnienia, żeby nie przegapić terminów.
O rękojmi przy zakupie rzeczy ruchomych piszemy w artykule rękojmia. Kiedy i jak zgłosić.
Najczęstsze pytania
Za wady stwierdzone w ciągu pięciu lat od wydania nieruchomości.
Tak, chyba że wada jest nieistotna albo sprzedawca niezwłocznie ją usunie.
Tak. Rękojmia nie zależy od winy sprzedawcy.
Nie. Wiedza kupującego o wadzie w chwili zawarcia umowy wyłącza rękojmię.
Krótka odpowiedź na pytanie kosztuje 59 zł. Porada z analizą krótkiego dokumentu, na przykład wezwania, mandatu albo wyroku, kosztuje 99 zł.
Kupione mieszkanie ma wady?
Opisz wady i prześlij umowę. Wyjaśnimy, jakie prawa przysługują i jak je zgłosić.
Podstawa prawna
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: art. 556¹, art. 557 § 1, art. 559, art. 560, art. 561, art. 568
- wyrok SN z 29 czerwca 2000 r., V CKN 66/00
- Stan prawny na 5 października 2026 r.
Redakcja Proste Prawo 24
Portal prawny Proste Prawo 24. Wyjaśniamy przepisy na przykładach z praktyki. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
biuro@prosteprawo24.pl