Blog

Eksmisja – kogo i kiedy można eksmitować?

Najprościej mówiąc: eksmisja, to przymusowe usunięcie z lokalu lub nieruchomości na podstawie wyroku orzekającego eksmisję. Przepisy regulujące eksmisję znajdziemy w kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów [1].

W każdym wyroku orzekającym eksmisję sąd obowiązkowo  orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy,  biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli sąd w wyroku przyznał prawo do lokalu socjalnego – gmina jest obowiązana zapewnić im najem socjalny co najmniej jednego lokalu.

Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego, sąd w wyroku nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu (eksmisji) do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego.

Czym kieruje się sąd przy orzekaniu o eksmisji?

Przy orzekaniu o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego sąd kieruje się w szczególności zachowaniem samego lokatora tj. czy wykracza on w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie ze swoich lokali innym lokatorom (częste głośne imprezy, interwencje policji, zakłócenie ciszy nocnej).

Dla kogo sąd musi orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego?

Uprzywilejowana grupa wobec której sąd jest, co do zasady zobowiązany orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego to:

• kobiety w ciąży,
• małoletni,
• osoby niepełnosprawne w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych,
• ubezwłasnowolnieni,
• osoby sprawujące opiekę na małoletnim, osobą niepełnosprawną lub ubezwłasnowolnioną  i wspólnie z nim zamieszkałej,
• obłożni chorzy,
• emerytów lub rencistów spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osobie posiadającej status bezrobotnego,
• osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Kiedy nie stosuje się przepisów o obowiązku przyznania lokalu socjalnego? 

• jeśli utraciliśmy tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego ze spółdzielnią mieszkaniową albo towarzystwem budownictwa społecznego. Zatem jeśli wynajmowaliśmy tzw. prywatne mieszkanie, a utraciliśmy tytuł prawny (np. wskutek upływu okresu najmu lub skutecznego wypowiedzenia umowy) sąd nie musi przyznawać lokalu socjalnego. Przyznanie lokalu socjalnego będzie zależało wówczas od uznania sądu.
• jeśli powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwie zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z lokali innym lokatorom, albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego, chyba że w świetle zasad współżycia społecznego przyznanie lokalu socjalnego byłoby szczególnie usprawiedliwione.

Umowa najmu się zakończyła/ została wypowiedziana – czy muszę płacić czynsz?

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.  Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby odszkodowania uzupełniającego.

Sąd orzekł o przyznaniu mi prawa do lokalu socjalnego – czy muszę płacić czynsz obecnemu wynajmującemu?

Osoby  takie zobowiązane są uiszczać odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu (zatem kwoty znacznie niższe niż tradycyjny najem). Obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie.

Gmina nie zapewniła lokalu socjalnego  – czy przysługuje mi odszkodowanie?

Jeżeli osobie uprawnionej do lokalu socjalnego gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy. 

[1] USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego