Blog

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna będzie ważna tylko wtedy, gdy będzie określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Mowa tu o tzw. essentialia negotii, czyli elementach umowy, bez których ta umowa staje się nieważna.

Przykładowo: dla umowy sprzedaży będzie to przeniesienie własności rzeczy na kupującego i wydanie mu rzeczy przez sprzedawcę oraz odebranie rzeczy i zapłata ceny przez kupującego.

Forma umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, nawet gdy szczególna forma jest wymagana dla umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że umowa przedwstępna dla swojej ważności nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego nawet w przypadku, gdy przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości. Pamiętać jednak należy, że jeśli umowa przedwstępna zawarta jest w takiej formie, w jakiej powinna być zawarta umowa przyrzeczona, daje prawo każdej ze stron żądania zawarcia umowy przyrzeczonej  się przed sądem.  Brak zachowania tej formy powoduje, że stronom przysługuje jedynie roszczenie o naprawienie szkody, którą dana strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Przykład: umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta w tej właśnie formie, a jedna ze stron odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, druga z nich może żądać, aby sąd przeniósł na nią własności nieruchomości. Natomiast jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej, a jedna ze stron odmówi zawarcia umowy, druga będzie mogła żądać tylko odszkodowania.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

W sytuacji, gdy termin w ciągu którego, umowa przyrzeczona ma zostać zawarta, nie został oznaczony, wówczas umowa ta powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Natomiast, jeśli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Pamiętać należy, że jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można wówczas żądać jej zawarcia.

Zabezpieczenia umowy – zaliczka i zadatek.

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, a także mogą zastrzec zadatek lub karę umowną.

Ważne: zaliczka nie zabezpiecza w żaden sposób roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wpłata zaliczki oznacza jedynie, że jedna strona wpłaca drugiej, z wyprzedzeniem część ceny. W sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – niezależnie z jakich powodów i z czyjej winy – zaliczka podlega zwrotowi.

Zadatek.

Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować.  Jeżeli strona sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Przykład: Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania. W umowie określiły wpłatę zadatku. Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego, wówczas sprzedawca może zachować dla siebie cały zadatek. Jeśli natomiast, to sprzedawca uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, wówczas kupujący może żądać wypłaty dwukrotności zadatku.