Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się zawrzeć oznaczoną umowę w przyszłości. Musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, na przykład przedmiot i cenę (art. 389 § 1 k.c.). Od jej formy zależy, czego można żądać, gdy druga strona się wycofa. Przy akcie notarialnym można żądać zawarcia umowy przed sądem, a przy zwykłej formie pisemnej tylko naprawienia szkody (art. 390 k.c.).
W pigułce
- Umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Na przykład przedmiot i cenę.
- Forma notarialna daje silniejszą ochronę. Można wtedy żądać zawarcia umowy w sądzie.
- Zwykła forma pisemna daje tylko odszkodowanie. Za to, że liczyło się na umowę.
- Gdy termin nie jest oznaczony, wyznacza go strona uprawniona. Po roku bez wyznaczenia terminu nie można żądać zawarcia.
- Zadatek przepada albo wraca podwójnie. Gdy jedna strona nie wykona umowy.
- Zaliczka zawsze podlega zwrotowi. Nie zabezpiecza umowy.
- Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku.
Co musi zawierać umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży są to przede wszystkim przedmiot sprzedaży i cena. Bez nich umowa nie wywoła zamierzonych skutków.
Forma umowy przedwstępnej
Umowę przedwstępną można zawrzeć w dowolnej formie, nawet gdy umowa przyrzeczona wymaga aktu notarialnego. Od formy zależą jednak skutki, gdy jedna strona uchyla się od zawarcia umowy.
- Zwykła forma pisemna. Strona może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniosła, bo liczyła na zawarcie umowy, na przykład kosztów wyceny czy kredytu (art. 390 § 1 k.c.).
- Forma wymagana dla umowy przyrzeczonej. Przy nieruchomości jest to akt notarialny. Strona może wtedy żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (art. 390 § 2 k.c.).
Przykład. Strony podpisały u notariusza przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania. Sprzedawca odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej. Kupujący może wystąpić do sądu, którego wyrok zastąpi oświadczenie sprzedawcy. Gdyby umowę podpisano tylko na piśmie, kupujący mógłby żądać jedynie odszkodowania.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Jeżeli termin nie został oznaczony, umowę trzeba zawrzeć w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną. Gdy obie strony wyznaczyły różne terminy, wiąże termin tej, która zrobiła to wcześniej. Jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 k.c.).
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 k.c.).
Zadatek a zaliczka
Zadatek ma szczególne znaczenie. Jeżeli jedna strona nie wykona umowy, druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek, a gdy sama go dała, żądać zwrotu podwójnej kwoty (art. 394 § 1 k.c.). Gdy umowa zostanie rozwiązana albo nikt nie ponosi odpowiedzialności za jej niewykonanie, zadatek wraca w pojedynczej wysokości (art. 394 § 3 k.c.).
Zaliczka to tylko część ceny wpłacona z góry. Nie zabezpiecza zawarcia umowy i podlega zwrotowi, gdy do umowy nie dojdzie, niezależnie od przyczyny.
Przykład. Kupujący dał zadatek i wycofał się z zakupu bez ważnego powodu. Sprzedawca może zatrzymać zadatek. Gdyby to sprzedawca się wycofał, kupujący mógłby żądać zwrotu podwójnego zadatku.
Nasze stanowisko. Przy zakupie nieruchomości warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i jednoznacznie nazwać wpłatę zadatkiem. To daje najsilniejszą ochronę, gdy druga strona się wycofa.
Umowa przedwstępna może też przewidywać karę umowną. Piszemy o niej w artykule kara umowna.
Najczęstsze pytania
Nie musi, ale tylko forma aktu notarialnego pozwala żądać zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przed sądem.
Zadatek może przepaść albo wrócić podwójnie. Zaliczka zawsze podlega zwrotowi.
Rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Termin wyznacza strona uprawniona. Po roku bez wyznaczenia terminu nie można żądać zawarcia umowy.
Krótka odpowiedź na pytanie kosztuje 59 zł. Porada z analizą krótkiego dokumentu, na przykład wezwania, mandatu albo wyroku, kosztuje 99 zł.
Druga strona wycofuje się z umowy przedwstępnej?
Prześlij umowę. Sprawdzimy, czego można żądać i w jakim terminie.
Podstawa prawna
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: art. 389, art. 390, art. 394
- Stan prawny na 5 października 2026 r.
Redakcja Proste Prawo 24
Portal prawny Proste Prawo 24. Wyjaśniamy przepisy na przykładach z praktyki. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
biuro@prosteprawo24.pl