Najem okazjonalny to najem mieszkania na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, zawierany przez właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu lokali (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Po zakończeniu umowy zamiast procesu o eksmisję wystarczy klauzula wykonalności nadana aktowi notarialnemu z oświadczeniem najemcy. Warunkiem jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1).
W pigułce
- Najem okazjonalny dotyczy tylko lokali mieszkalnych. I właścicieli będących osobami fizycznymi.
- Właściciel nie może prowadzić działalności w zakresie wynajmu lokali.
- Umowę zawiera się na czas oznaczony, do 10 lat. W formie pisemnej pod rygorem nieważności.
- Najemca składa oświadczenie u notariusza. O poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu.
- Najemca wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi. Za zgodą jego właściciela.
- Umowę trzeba zgłosić do urzędu skarbowego w 14 dni. Inaczej przywileje najmu okazjonalnego nie działają.
- Po końcu umowy wystarczy klauzula wykonalności. Bez procesu o eksmisję.
- Kaucja może wynosić do sześciokrotności czynszu.
Kto może zawrzeć najem okazjonalny
- Właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
- Tylko lokal mieszkalny. Najmu okazjonalnego nie zawiera się dla lokali użytkowych.
- Tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Wymagane dokumenty
Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). E-mail albo skan nie wystarczą. Do umowy dołącza się dokumenty wymienione poniżej (art. 19a ust. 2).
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po egzekucji,
- oświadczenie właściciela tego lokalu, że zgadza się na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim mieszkających. Na żądanie wynajmującego podpis musi być poświadczony notarialnie.
Wynagrodzenie notariusza za oświadczenie najemcy wynosi nie więcej niż jedną dziesiątą minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7). Zawarcie umowy można uzależnić od kaucji, która nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4).
Jeżeli dokumentów zabraknie, umowa nie będzie najmem okazjonalnym. Może jednak być zwykłą umową najmu, jeżeli ma wszystkie jej elementy.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego
Właściciel zgłasza zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla swojego miejsca zamieszkania w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Bez zgłoszenia nie stosuje się przepisów o szybkim opróżnieniu lokalu (art. 19b ust. 3), a więc umowa traci swoją główną zaletę.
Jak usunąć najemcę po zakończeniu umowy
- Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Termin na opróżnienie nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia (art. 19d ust. 2 i 3).
- Jeżeli najemca się nie wyprowadzi, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, z żądaniem, dowodem doręczenia, tytułem do lokalu i potwierdzeniem zgłoszenia w urzędzie skarbowym (art. 19d ust. 4).
- Sąd rozpoznaje wniosek niezwłocznie, nie później niż w ciągu 3 dni (art. 781¹ k.p.c.).
- Z tytułem wykonawczym właściciel kieruje sprawę do komornika.
Wypowiedzenie najmu okazjonalnego
Właściciel może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, w przypadkach wymienionych poniżej (art. 19e w związku z art. 11 ust. 2 pkt 1 do 3).
- najemca mimo pisemnego upomnienia używa lokalu niezgodnie z umową, niszczy go albo rażąco narusza porządek domowy,
- najemca zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, mimo pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu,
- najemca wynajął, podnajął albo oddał lokal do używania bez pisemnej zgody właściciela.
Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, musi w ciągu 21 dni wskazać nowy lokal i przedstawić zgodę jego właściciela. W przeciwnym razie właściciel może wypowiedzieć umowę z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5).
Nasze stanowisko. Najem okazjonalny działa tylko wtedy, gdy wszystkie formalności są dopełnione. Najczęstsze problemy to brak zgłoszenia w urzędzie skarbowym i brak aktualnej zgody właściciela lokalu wskazanego przez najemcę. Warto to sprawdzić przed wydaniem kluczy.
O eksmisji przy zwykłym najmie piszemy w artykule eksmisja. Kogo i kiedy można eksmitować.
Najczęstsze pytania
Nie. Wynajmującym musi być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu lokali.
Właściciel nie skorzysta z szybkiej procedury opróżnienia lokalu na podstawie aktu notarialnego.
Nie więcej niż sześciokrotność miesięcznego czynszu.
Nie. Wystarczy wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
Krótka odpowiedź na pytanie kosztuje 59 zł. Porada z analizą krótkiego dokumentu, na przykład wezwania, mandatu albo wyroku, kosztuje 99 zł.
Planujesz najem okazjonalny albo masz problem z najemcą?
Prześlij umowę i dokumenty. Sprawdzimy, czy wszystkie formalności są dopełnione.
Podstawa prawna
- ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 11 ust. 2, art. 19a do 19e
- ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego: art. 781¹
- Stan prawny na 5 października 2026 r.
Redakcja Proste Prawo 24
Portal prawny Proste Prawo 24. Wyjaśniamy przepisy na przykładach z praktyki. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
biuro@prosteprawo24.pl