Blog

Warunki formalne umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wzajemne ustalenia poprzez pocztę e-mail, czy też skan podpisanej umowy – nie będzie powodował skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Do skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego, najemca powinien:

• dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,

• wskazać inne mieszkanie (na potrzeby artykułu nazwane jako „lokal zastępczy”), w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu (będzie to np. dom lub mieszkanie jego rodzinny lub znajomych;

• dostarczyć oświadczenie właściciela tego „lokalu zastępczego”, że wyraża zgodę na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących (w razie gdyby doszło do usunięcia ich z lokalu będącego przedmiotem umowy najmu okazjonalnego).

W przypadku braku spełnienia powyższych wymagań, umowa najmu okazjonalnego nie zostanie skutecznie zawarta. To jednak nie oznacza, że nie dojdzie do zawarcia „zwykłej” umowy najmu. Umowa będzie skuteczna jeśli będzie posiadać wszystkie niezbędne elementy (określenie stron umowy, przedmiotu umowy i czynsz najmu).

Wynajmujący natomiast powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela,  w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.  Jeżeli wynajmujący  tego nie uczyni, to nie będzie mógł skorzystać z podstawowego przywileju umowy najmu okazjonalnego.  Nie będzie on mógł złożyć skutecznego wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu dotyczącego  opróżnienia i wydania lokalu.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Do wypowiedzenia najmu okazjonalnego stosuje się  w znacznej mierze przepisy o wypowiedzeniu jak do „zwykłych” umów najmu lokalu. 

Wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem okazjonalny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

Dodatkowa możliwość wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego

Właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej 7 – dniowego okresu wypowiedzenia, w przypadku gdy najemca utracił możliwości zamieszkania w „lokalu zastępczym”. Najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać. Ma on również obowiązek przedstawić nowe oświadczenie od właściciela tego lokalu, że ten wyraża zgodę na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących. Jeśli  najemca tego we wskazanym terminie nie uczyni, wynajmujący zyskuje prawo do wypowiedzenia umowy.

Zalety umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego, to w znacznej mierze „zwykła” umowa najmu. Sporą zaletą jednak jest dla wynajmującego możliwość szybszego pozbycia się uciążliwego najemcy z  mieszkania. Dzięki oświadczeniu o poddaniu się rygorowi egzekucji złożonego przez najemcę, nie trzeba składać pozwu o eksmisję.  Tym samym ominąć można długotrwałe postępowanie sądowe. Wynajmujący musi jedynie złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności.  Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, sąd powinien nadać klauzulę wykonalności niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni.  W praktyce często niestety trwa to dłużej.  Po nadaniu klauzuli wykonalności możliwe jest złożenie wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika i w konsekwencji eksmisję niechcianego  lokatora.