Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony jest możliwe, zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy, tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Niezależnie od umowy najemca może odejść bez zachowania terminów, gdy lokal ma poważne wady (art. 664 § 2 i art. 682 k.c.). Wynajmującego mieszkanie dodatkowo ogranicza ustawa o ochronie praw lokatorów.
W pigułce
- Najem na czas określony można wypowiedzieć tylko w przypadkach z umowy. Art. 673 § 3 k.c.
- Przypadki warto opisać konkretnie. Ogólne „ważne przyczyny” budzą spory.
- Wady zagrażające zdrowiu pozwalają odejść od razu. Nawet gdy najemca o nich wiedział.
- Wady uniemożliwiające używanie lokalu też. Po bezskutecznym wezwaniu do ich usunięcia.
- Przy wadach można żądać obniżenia czynszu. Za czas trwania wad.
- Wynajmujący mieszkanie jest dodatkowo ograniczony. Przez ustawę o ochronie praw lokatorów.
Wypowiedzenie na podstawie umowy
Jeżeli umowa nie przewiduje przypadków wypowiedzenia, najem na czas określony trwa do końca okresu, na który go zawarto. Dlatego zapisy o wypowiedzeniu trzeba przygotować przy zawieraniu umowy.
Przykład. „Najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem miesięcznego terminu, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, w razie utraty pracy albo przeprowadzki do innej miejscowości z powodów zawodowych”.
Umowy często posługują się ogólnym zwrotem „z ważnych przyczyn”. Część orzecznictwa dopuszcza taki zapis (wyrok SN z 21 stycznia 2015 r., IV CSK 208/14), ale stanowisko nie jest jednolite. Bezpieczniej jest wymienić w umowie konkretne przypadki.
Kiedy najemca może odejść bez wypowiedzenia
- Wady zagrażające zdrowiu. Gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, domowników lub pracowników, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, nawet jeżeli wiedział o wadach przy zawarciu umowy (art. 682 k.c.).
- Wady uniemożliwiające używanie lokalu przy jego wydaniu. Najemca może wypowiedzieć najem natychmiast (art. 664 § 2 k.c.).
- Wady powstałe później. Najemca powinien zawiadomić wynajmującego i dać mu odpowiedni czas na usunięcie wad. Dopiero gdy wynajmujący ich nie usunie, może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów (art. 664 § 2 k.c.).
- Wady nieusuwalne. Najemca może wypowiedzieć najem bez wcześniejszego wzywania wynajmującego (art. 664 § 2 k.c.).
Przy wadach ograniczających przydatność lokalu najemca może też żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 § 1 k.c.). Uprawnienia te nie przysługują, jeżeli najemca wiedział o wadach przy zawarciu umowy, z wyjątkiem wad zagrażających zdrowiu (art. 664 § 3 k.c.).
Wypowiedzenie przez wynajmującego mieszkanie
Wynajmujący lokal mieszkalny może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów, na piśmie pod rygorem nieważności i ze wskazaniem przyczyny (art. 11 ust. 1). Szczegóły opisujemy w artykule jak wypowiedzieć umowę najmu. Porady dla wynajmującego.
Nasze stanowisko. Najwięcej sporów wynika z ogólnych zapisów o wypowiedzeniu. Przy zawieraniu umowy na czas określony warto wymienić konkretne sytuacje, w których każda ze stron może ją zakończyć, i wskazać termin wypowiedzenia.
Najczęstsze pytania
Co do zasady nie. Wyjątkiem są poważne wady lokalu.
Bywa uznawany, ale orzecznictwo nie jest jednolite. Bezpieczniej wskazać konkretne przypadki.
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Można żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
Krótka odpowiedź na pytanie kosztuje 59 zł. Porada z analizą krótkiego dokumentu, na przykład wezwania, mandatu albo wyroku, kosztuje 99 zł.
Chcesz zakończyć najem przed terminem?
Prześlij umowę i opisz sytuację. Sprawdzimy, czy i jak można ją wypowiedzieć.
Podstawa prawna
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: art. 664, art. 673, art. 682
- ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 11
- wyrok SN z 21 stycznia 2015 r., IV CSK 208/14
- Stan prawny na 5 października 2026 r.
Redakcja Proste Prawo 24
Portal prawny Proste Prawo 24. Wyjaśniamy przepisy na przykładach z praktyki. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
biuro@prosteprawo24.pl